豪宅跌落神坛 昆明房价为何上不了2w？
撰文：《昆明楼市》地产小陈（是我啊，是你们最爱的小陈啊）
昨天，小伙伴定了呈贡某小区的房子，直接问我“你说能涨到2w吗？”
（总有一天涨到2w，但总有一天是哪天，我也说不清楚）
多少人买房奔着2w的目标去买了一万三的盘，又有多少人奔着3w的目标去买了一万八的盘？
本文关键词：昆明，普通高层难上2w/㎡
二环内楼盘价格现状
海伦堡中央广场
“海伦堡中央广场4号地块，12楼和17楼，中间户型，100㎡三房，最近都是9折促销，单价1.52w，可以买吗？”
（网友MIKE问我）
其实，海伦堡中央广场的优惠一般都是88~92折之间，也不存在什么促销。
但是这1.5w的单价，已经突破了我以往的价格认知了——我一直以为都是1.7w左右！
海伦堡中央广场是一环边市中心楼盘，精装修的房子，楼层也不差，怎么就1.5w了？
这1.5w的单价就凭这地段，我是服气的。（旁边的云投景苑二手都要1.4-1.5w了）
当然，户型有好有坏，咱们不能以最一般的户型来评价价格高低。
实际上海伦堡中央广场的户型设计比较尴尬——三梯八户的筒子楼，可是南向两个端头都是97㎡三室两厅一卫。（还有在售，单价1.65w-1.7w左右）
而最大的户型三室两厅两卫的126㎡户型居然是东北/西北向。（朝向不好，价格又卖不上去）
典型的好朝向没有用到好户型上。
该项目月底还要开盘，这次总算南向端头125㎡的三室两卫了。（正在认筹，整体价格待定）
实际上该项目去年7月首开以来，当时是毛坯交付，首开价1.3w左右（最低1.2w），如今，精装房最低1.5w（最高1.7w+），差不多也涨了一些。
没上2w的盘，使劲蹦跶了一年，还是没上2w。
华润悦府
曾经太过高调，他现在如今只想做一个安安静静的美男子（楼盘）。
去年12月首开，首开户型170㎡、220㎡，带装修（装修标准确实都写在了合同里面，是目前昆明“豪宅界”非常规范的了），户型一般般，很多土豪嫌弃170㎡户型太丑，直接选择220㎡户型。（首开的效果来看，确实是220㎡户型更抢手一些）
（图片来自网友weigege，华润悦府精装修交付标准，写明了品牌）
当时的单价在2.2-2.3w之间，最高接近2.4w。
也许是“华润万象城”之名太盛，还带动了旁边的二手房小区香樟俊园业主的自嗨（涨价）。
第二次开盘的189㎡户型，几乎把前面开的170㎡户型秒得渣都没剩下，价格依旧2.2w。（售楼部报价）
9月份还新推了二期产品，97-160㎡普通款户型（之前都是“大平层”），也是带装修，但是确实跟之前2梯2户没法比，这个就一2梯4户假板楼。
在售的97㎡户型，售楼部报价200w左右（实际上不到这个价，开盘的时候网友反馈190w左右，但是户型真的就很一般了）。
（华润悦府97㎡户型，单面采光）
130㎡户型，售楼部报价250w左右。
当然，你以为一期的房源就这样【完美售罄】了吗——售楼部还有之前首开/二次开盘户型在售，并夹杂着毛坯/跃层/精装/平层/公寓等多种搭配……（我已混乱）
上了2w的盘，活得也不是那么轻松，更没有蹦跶到更高层次。
二环内楼盘为什么上不了2w？
看二环内的其他楼盘的动作：
（万彩城公寓9月21日开盘，也就是今天开盘，折算一下最小户型30㎡，48w起，那就是单价1.6w【起】）
（新迎新城公寓也是本周开盘，此前去售楼部说价格可能1.8w，待定）
（俊发逸天峰的公寓1.4-1.8w）
注：以上三张图片均来自开发商官方微信文章
可惜，就算如俊发逸天峰的地段，住宅单价2.5w+，公寓价格也得打个对折（1.4-1.8w），还得时时搞些有意思的促销活动提醒大家“我要卖公寓”。
（当然这样一比，万彩城这些怎么就卖1.6-1.8w？还好还好，是loft，产品不一样）
市中心的楼盘，起点1.5w+，大家都抱着很高的期待，希望一举突破蹿上2w，可事实上，真的没那么轻而易举。
海伦堡中央广场、华润悦府、万彩城等等楼盘，代表了一批在地段在一环和二环之间的普通楼盘异常尴尬的处境：
1、都是1.5w+的起点，却不好把控营销节奏；（偏远的xxx都卖1.5w了，我怎么也要贵1k才能体现价值吧，一般都有这样的心态）
2、土地金贵，高容积率，产品/户型很容易被偏远一点的真板楼秒杀；
3、拥有繁华的市中心地段，但又不像热门区域那样有想象力（炒作空间）；
4、拿地就要拆迁（可能还有回迁房），拿地的时候土地性质也规定了商业配比，导致卖完住宅，就要卖公寓/loft公寓/返租公寓……
5、配套成熟，也代表着竞争对手不仅是其他新楼盘，还有次新二手、老破小甚至是带优质学区的老破小。
高端项目的“高低配”，但整体还是没过2w
再来看部分高端楼盘中的部分高价产品。
前段时间，昆明融创万达城首开1400多套房源，起价1.3w，最高价超过2w，甚至是2.2w。
面向滇池第一排：楼栋最佳，20栋，16层房源208㎡户型，可观滇池，毛坯房，总价465.3w，折后单价21251。
实际上，这套房子在当时首开也不是最贵的，最贵楼层应该是19-20层。
反观融创万达城靠近碧鸡路的那一排，房价就完全是打了个6折了。
“第一排：7栋价格最便宜，17楼01号房，148㎡户型西端头，1.33w；16楼02号房，126㎡中户，1.38w”。这样下来，咱们只能折中一下，融创万达城的均价应该是在1.6-1.7w左右。
再以巫家坝区域为例。
保利堂悦上月首开，最低价2楼，单价1.57w，最佳楼层最佳户型1.95w，折算下来，整体均价同样是1.7-1.8w之间，没有超过2w。
后期即将首开的中南云境、中铁建西派国樾、中交金地中央公园、绿地东南亚中心也好，对外释放的报价均是在1.8-2.1w之间，总体来看，还没开盘，报价都是相互试探。
（加之政府一系列的限价措施，均价2w更是没戏的）
滇池路/会展片区，他们房子不一样，不一样
再看昆明房价最高西山区。
根据地产大号米宅的统计，这一区域的房价位列昆明各区第一，高达15983元，也被称为昆明传统的富人区。
看这里二手房的价格就知道了。
滇池路附近众多二手房小区单价在2w+：华夏御府、俊发九夏云水、红星檀宫、公园1903等等，小区环境不错，物业不错，又是低密度板楼+洋房，上2w也无可厚非。
滇池路片区唯一即将开盘的华夏四季，均价到底多少？没开盘，一概不知道。（但是对外，打销售电话已经改成2.2w起了，也可能月底开盘）
你要是个普通高层，你卖个2w+试试？——基本不太可能。（我说的是均价，有特殊学位/超级豪华装修除外，毕竟市中心带好学校的次新二手2w+大有人买。）
再看滇池边其他区域——
俊发生态半岛洋房其实整体均价应该是2w+，这一区域的金科江湖海，均价还没到2w+，实际上之前1.8-1.9w也有。
但就算是要新推的滇池俊府洋房（诺曼郡），也需要强调自身“8.1米面宽，5.9米层高，155%拓展率”的特性。
意思很明显——我虽然售价2w+，但是我有赠送，我赠送后的实际面积没到2w呢。
山海湾一线观景2w+，非一线观景1.5w-1.8w，看不到滇池1.5w以下；
七彩云南古滇名城，观滇池洋房可能1.8w+，非观滇池朝向可能1.3w，最贵一线观景别墅1.99亿（也无法用单价来计算了，里面有些收藏品）。
只看均价的话，没有一个上2w，因为没有一个项目每套房源都能看滇池。
（这甚至还形成了一条【房价鄙视链】：看得到滇池的，鄙视看不到滇池的，然后又被可以无遮挡看到滇池的房源鄙视。）
也就是说，在昆明，2w+一平买到的房子，基本买的不是房。夹杂了景观、学位、赠送面积、想象空间、豪华装修以后，【住宅】秒变【豪宅】，房价才能蹦2w。
不过，别想因为一套单价超2w的房就试图站在【昆明房价鄙视链】最顶端——
最顶端的是无房一身轻的吃瓜群众——“房产征税收死你们”，“地震来了哭死你们”以及“房价腰斩亏死你们”。
无欲则刚
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